Estimados clientes y amigos,
Hoy se publica la nueva Ley del Uso Turístico de Viviendas en Canarias. Como era de esperar, muchos de ustedes me han contactado con inquietudes sobre el futuro del mercado inmobiliario en el sur de Tenerife, especialmente sobre la evolución de los precios.
¿Van a bajar los precios?
Después de casi dos décadas en el sector inmobiliario y habiendo vivido diversos ciclos de mercado, quiero compartir mi pronóstico: los precios de las propiedades correctamente valoradas NO van a bajar. Pero SÍ que habrá una corrección con las propiedades sobrevaloradas. Les explico por qué:
1. El dinero pierde su poder adquisitivo. El valor del dinero disminuye año tras año. 1 millón de euros ahora no es 1 millón de euros de 2024. El dinero en sí pierde su valor adquisitivo. Este es un hecho económico fundamental que muchos olvidan cuando anticipan bajadas de precio.
2. El coste de construcción sigue al alza. Los precios de construcción continúan subiendo, impulsados por el aumento en los costes de materiales, de mano de obra y por la falta de personal cualificado. Ahora construir una vivienda nueva es más caro que comprar una vivienda usada.
3. La oferta del terreno. Tenerife Sur sigue siendo una isla con suelo urbano limitado. La oferta de terreno edificable no aumenta, mientras que la demanda permanece fuerte y los precios por m² han duplicado.
4. SÍ veremos una corrección con los precios artificialmente inflados. Actualmente hay muchas propiedades sobrevaloradas en un 20%. Este sobreprecio “artificial” estuvo generado más por los deseos de los propietarios que por la realidad del mercado. Así que se verá una corrección de un 15 – 20% del precio, que es necesaria y saludable y que separará el grano de la paja. Por ejemplo, un estudio en Borinquen en Las Américas que ahora se ofrece por €240.000 volverá a costar €190.000 (que es su precio real). Una villa en El Madroñal anunciada por €3.000.000 va a costar €2.400.000 (que es su precio real).
¿Van a bajar las ventas?
Seguramente, Tenerife Sur perderá su atractivo de “una inversión vacacional”. Pero la aprobación de la nueva ley NO significa que las ventas van a bajar. Me explico:
El concepto de “inversión para alquiler vacacional” en Tenerife es relativamente nuevo. No existía hace unos 6 – 7 años. ¿Qué hacíamos nosotros, los asesores inmobiliarios, antes de 2017-2018? Nunca vendíamos “la inversión pura y dura”. Vendíamos “una casa para tus propias vacaciones en familia”, “a place under the sun” donde siempre hace buen tiempo, “un aparcamiento para tus ahorros” – una forma tangible de preservar patrimonio. La nueva ley simplemente nos devuelve a ese modelo. Hay que cambiar el chip y la narrativa. El sol de Tenerife seguirá brillando, las playas seguirán siendo magníficas, y la calidad de vida continuará atrayendo compradores.
A pesar de la incertidumbre de la primera parte del año causada por la nueva Ley, las ventas han demostrado una ligera bajada. Adjunto el PDF con los datos oficiales del ministerio de Fomento con el análisis de las ventas en los 5 municipios donde opera Asten Realty®.
Lecciones de otros mercados en España.
Hemos visto situaciones similares en otros destinos españoles que nos dan pistas valiosas:
Barcelona implementó restricciones severas al alquiler vacacional desde 2016, y anunció la eliminación total de licencias turísticas para 2028. ¿Resultado? Los precios inmobiliarios no colapsaron. De hecho, el mercado se adaptó: muchos propietarios simplemente cambiaron a alquiler de larga duración o alquiler de temporada, y los compradores siguieron llegando atraídos por la ciudad en sí misma.
Mallorca suspendió nuevas licencias vacacionales en 2022. Las propiedades CON licencia existente aumentaron significativamente su valor, convirtiéndose en un activo escaso. Y lo más revelador: el mercado inmobiliario general siguió firme, porque la demanda de segunda residencia y vivienda habitual no depende exclusivamente del alquiler turístico.
En ambos casos, la lección fue clara: las restricciones al alquiler vacacional no derribaron los mercados inmobiliarios porque la demanda de propiedades tiene múltiples motivaciones, no solo la rentabilidad por alquiler turístico.
¿Qué significa esto para ustedes?
Si están pensando en comprar: Este puede ser un buen momento. Los precios inflados se corregirán, pero los precios reales se mantendrán. Busquen propiedades bien valoradas y piensen a largo plazo. Si son propietarios: No entren en pánico. Su propiedad sigue siendo un activo valioso en una ubicación privilegiada. Si tenían licencia vacacional y pensaban en el alquiler turístico, consideren otras opciones: alquiler de larga duración, uso personal, o simplemente mantener como inversión patrimonial. Si venden: Sean realistas con el precio. El mercado premiará las propiedades bien valoradas y penalizará duramente las sobrevaloradas.
Conclusión.
Esta Ley de Vivienda representa un cambio, no una catástrofe. Los mercados se adaptan, los profesionales nos adaptamos, y Tenerife Sur seguirá siendo uno de los destinos más deseados de Europa. La gente va a seguir comprando en Tenerife por el sol, por el estilo de vida, por la seguridad, por la comunidad internacional, y sí, también como forma de preservar patrimonio frente a la inflación.
Como siempre, yo y los 41 expertos inmobiliarios de Asten Realty® estamos a su disposición para analizar cualquier situación particular y ayudarles a tomar las mejores decisiones para sus intereses.
Un cordial saludo, Antón Sorokko
