Chers clients et amis,
Aujourd’hui, la nouvelle Loi sur l’usage touristique des logements aux Îles Canaries sera publiée. Comme prévu, beaucoup d’entre vous m’ont contacté avec des préoccupations concernant l’avenir du marché immobilier dans le sud de Tenerife, notamment en ce qui concerne l’évolution des prix.
Les prix vont-ils baisser ?
Après près de deux décennies dans le secteur immobilier et ayant vécu différents cycles de marché, je souhaite partager mes prévisions : les prix des biens correctement évalués NE baisseront PAS. Mais il Y AURA une correction pour les biens surévalués. Laissez-moi vous expliquer pourquoi :
1. L’argent perd son pouvoir d’achat. La valeur de l’argent diminue année après année. 1 million d’euros maintenant n’est pas 1 million d’euros de 2024. C’est un fait économique fondamental que beaucoup oublient lorsqu’ils anticipent des baisses de prix.
2. Les coûts de construction continuent d’augmenter. Les prix de construction continuent d’augmenter, tirés par la hausse des coûts des matériaux, des coûts de main-d’œuvre et la pénurie de personnel qualifié. Maintenant, construire une nouvelle maison est plus cher que d’acheter une maison d’occasion.
3. Offre de terrains limitée. Le sud de Tenerife reste une île avec des terrains urbains limités. L’offre de terrains constructibles n’augmente pas, tandis que la demande reste forte et les prix au m² de terrain urbain ont doublé.
4. Nous VERRONS une correction des prix artificiellement gonflés. Actuellement, il existe de nombreux biens surévalués de 20%. Cette majoration “artificielle” a été générée plus par les souhaits des propriétaires que par la réalité du marché. Il y aura donc une correction des prix de 15 à 20%, qui est nécessaire et saine et qui séparera le bon grain de l’ivraie. Par exemple, un studio à Borinquen à Las Americas actuellement proposé à €240.000 reviendra à €190.000 (qui est son prix réel). Une villa à El Madroñal annoncée à €3.000.000 coûtera €2.400.000 (qui est son prix réel).
Les ventes vont-elles baisser ?
Certes, le sud de Tenerife perdra son attrait en tant qu’"investissement de vacances". Mais l’approbation de la nouvelle loi NE signifie PAS que les ventes vont baisser. Laissez-moi vous expliquer : Le concept d’"investissement locatif de vacances" à Tenerife est relativement nouveau. Il n’existait pas il y a environ 6-7 ans. Que faisions-nous, agents immobiliers, avant 2017-2018 ? Nous n’avons jamais vendu d’"investissements purs et solides". Nous vendions “une maison pour vos vacances en famille”, “une place au soleil” où le temps est toujours beau, “une option pour garer votre argent” – un moyen tangible de préserver le patrimoine. La nouvelle loi nous ramène simplement à ce modèle. Nous devons changer notre état d’esprit et notre discours. Le soleil de Tenerife continuera de briller, les plages resteront magnifiques, et la qualité de vie continuera d’attirer les acheteurs.
Malgré l’incertitude durant la première partie de l’année causée par la nouvelle Loi, les ventes n’ont montré qu’une légère baisse. Je joins le PDF avec les données officielles de ventes du Ministère du Développement dans les 5 municipalités où opère Asten Realty®.
Leçons d’autres marchés en Espagne.
Nous avons vu des situations similaires dans d’autres destinations espagnoles qui nous donnent des indices précieux :
Barcelone a mis en place des restrictions sévères sur les locations de vacances depuis 2016 et a annoncé l’élimination totale des licences touristiques d’ici 2028. Résultat ? Les prix de l’immobilier ne se sont pas effondrés. En fait, le marché s’est adapté : de nombreux propriétaires sont simplement passés aux locations à long terme ou saisonnières, et les acheteurs ont continué d’affluer, attirés par la ville elle-même.
Majorque a suspendu les nouvelles licences de vacances en 2022. Les biens AVEC licences existantes ont considérablement augmenté en valeur, devenant un actif rare. Et le plus révélateur : le marché immobilier général est resté solide car la demande de résidences secondaires et principales ne dépend pas des locations.
Dans les deux cas, la leçon était claire : les restrictions sur les locations de vacances n’ont pas fait s’effondrer les marchés immobiliers car la demande de biens a de multiples motivations, pas seulement la rentabilité des locations touristiques.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ?
Si vous envisagez d’acheter : Ce pourrait être un bon moment. Les prix gonflés se corrigeront, mais les prix réels se maintiendront. Recherchez des biens correctement évalués et pensez à long terme. Si vous êtes propriétaire : Ne paniquez pas. Votre bien reste un actif précieux dans un emplacement privilégié. Si vous aviez une licence de vacances et pensiez aux locations touristiques, envisagez d’autres options : location à long terme, usage personnel, ou simplement le maintenir comme investissement patrimonial. Si vous vendez : Soyez réaliste avec le prix. Le marché récompensera les biens correctement évalués et pénalisera durement les surévalués.
Conclusion.
Cette Loi sur le Logement représente un changement, pas une catastrophe. Les marchés s’adaptent, nous les professionnels nous adaptons, et le sud de Tenerife continuera d’être l’une des destinations les plus désirées d’Europe. Les gens continueront d’acheter à Tenerife pour le soleil, pour le style de vie, pour la sécurité, pour la communauté internationale, et oui, aussi comme moyen de préserver le patrimoine contre l’inflation.
Comme toujours, moi-même et les 41 experts immobiliers d’Asten Realty® sommes à votre disposition pour analyser toute situation particulière et vous aider à prendre les meilleures décisions pour vos intérêts.
Cordialement, Anton Sorokko
