Уважаемые клиенты и друзья,
Сегодня официально опубликован новый Закон о туристическом использовании жилья на Канарских островах. Как и следовало ожидать, многие из вас обратились ко мне с вопросами о том, что будет с рынком недвижимости на юге Тенерифе и как поведут себя цены.
Упадут ли цены?
Проработав в недвижимости почти двадцать лет и пережив не один рыночный цикл, могу поделиться своим прогнозом: цены на правильно оцененную недвижимость НЕ упадут. Однако переоцененные объекты ждёт серьезная коррекция. Вот почему:
1. Деньги обесцениваются. Покупательная способность денег падает из года в год. Миллион евро сегодня — это не миллион евро в 2024 году. Деньги, как таковые, теряют в цене. Это базовый экономический закон, о котором многие забывают, ожидая снижения цен.
2. Стоимость строительства растет. Строительство дорожает не только из-за стоимости материалов и рабочей силы, но и нехватки квалифицированных кадров. Сейчас построить новое жильё на Тенерифе стоит дороже, чем купить вторичку.
3. Дефицит земли. Юг Тенерифе — очень ёмкий рынок с ограниченным количеством строительной земли. Спрос на участки растет, предложение остаётся невысоким, цены за квадратный метр земли как минимум удвоились.
4. Искусственно завышенные цены ждёт корректировка. Сейчас на рынке масса объектов, которые переоценены на 20%. Это искусственная цена, созданная исключительно «хотелками» продавцов, но не реалиями рынка. Я ожидаю здоровую и необходимую коррекцию в 15–20%, которая отделит зёрна от плевел. Например, студия в Боринкене в Лас-Америкас, которую сейчас предлагают за €240 000, вернётся к реальной цене в €190 000. Вилла в Эль-Мадроньяле с ценником в €3 000 000 будет стоить €2 400 000 — столько, сколько она реально стоит.
Упадут ли продажи?
Юг Тенерифе безусловно потеряет привлекательность «отличной инвестиции под сдачу на краткосрочку». Но принятие нового закона вовсе НЕ означает, что продажи обвалятся. Объясню почему:
Сама концепция «покупки под краткосрочную аренду» явление на Тенерифе недавнее. Каких-то 6–7 лет назад её практически не существовало. Что делали мы, агенты недвижимости, до 2017–2018 года? Мы не продавали «инвестицию». Мы продавали «дом для отпуска с семьей», «твой кусочек рая», где всегда тепло, «парковку для денег» — простой и понятный способ сохранить капитал. Новый закон просто возвращает нас к этой модели. Нам нужно поменять подход и нарратив. Ведь солнце Тенерифе будет светить по-прежнему, пляжи останутся великолепными, а качество жизни продолжит привлекать покупателей.
Согласно официальной статистике, несмотря на неопределённость первой половины года из-за нового Закона, продажи недвижимости показали очень небольшое снижение. Прилагаю PDF с данными Министерства развития Испании и анализом продаж в пяти муниципалитетах, где работает Asten Realty®.
Уроки других рынков Испании.
Давайте проанализируем похожие ситуации на других испанских курортах:
Барселона ввела жёсткие ограничения на туристическую аренду ещё в 2016 году и объявила о полном упразднении туристических лицензий к 2028-му. Результат? Цены на недвижимость не обвалились. Наоборот, рынок приспособился: многие владельцы просто переключились на долгосрочную или сезонную аренду, а покупатели продолжили приезжать — их привлекал сам город.
Майорка заморозила выдачу новых туристических лицензий в 2022 году. Недвижимость с действующей лицензией резко выросла в цене, превратившись в дефицитный актив. И что показательно: общий рынок недвижимости остался стабильным, потому что спрос на вторичное жильё и основное место жительства не зависит от туристической аренды.
В обоих случаях урок очевиден: ограничения на туристическую аренду не обрушили рынки недвижимости, потому что люди покупают квартиры и дома по самым разным причинам, а не только ради дохода от туристов.
Что это значит для вас?
Если вы собираетесь покупать: сейчас может быть удачный момент. Искусственно завышенные цены скорректируются, а реальные останутся на месте. Ищите правильно оцененные объекты и думайте долгосрочно. Если вы владелец: не паникуйте. Ваша недвижимость по-прежнему остаётся ценным активом в отличном месте. Если вы рассчитывали на сдачу туристам, подумайте об альтернативах: долгосрочная аренда, личное использование или просто парковка капитала. Если вы продаёте: будьте реалистами в отношении цены. Рынок вознаградит адекватно оцененные объекты и ещё более затруднит продажу переоцененных.
Заключение.
Новый Закон о жилье — изменение, но не катастрофа. Рынки умеют приспосабливаться, мы, агенты, тоже умеем, а юг Тенерифе останется одним из самых востребованных направлений Европы. Покупатели продолжат приезжать сюда из-за солнца, образа жизни, безопасности, космополитического окружения и как способ защитить свои сбережения от инфляции.
Как всегда, я и 41 эксперт Asten Realty® готов разобрать любую вашу ситуацию и помочь принять лучшее решение в ваших интересах.
С уважением, Антон Сорокко
